用2019年深圳买房血与泪的历程-来告诫我们正在或者将要买房路上的伙伴。 
申明一下：本人发帖的目的首先肯定是希望有大神可以真心的帮到我给我指导意见；其次我也希望我能够作为农村出来的80后来到深圳这座带有魔力的都市，通过举家6个钱包的一次2手房买卖的惨痛经历，用来告诫我们更多正在买房，或者将要买房的伙伴们再实现深圳买房梦想的道路上多一份参考。多一份衡量。风险更多的时候只能自己把控。
 
这是我第二次重新编辑了一次这个帖子，在前天晚上我发布了一次，发现回复和关注的贴友非常多，有各种关心的咨询的疑惑的，很多我很难一一回复，所以我重新再次编辑把这些问题统一做出回复和更加清晰的交代。 
 
      我把我的今年的一个买房过程以及遇到的灾难经历说给别人听，别人都不相信现实中还真有这样的情况出现啊，都说是以为电视里面编剧才能够编出来。  
先说买房到现在的一个整体过程：3月8号通过Q房网签订买卖合同。当天交付20万定金给到中介公司进行托管。两天后中介方将19.5万定金给到业主，预留5000交房保障金等交房后再给付业主。3月25号我们进行了资金监管。3天后房子被第一次查封。这里查封的原因是业主在18年6月已经将房子卖给这个查封者，相当于就是前一买家，收了30万定金，当时也是没有办法过户，这位前一买家为了可以从银行拿出资金监管只好在业主不退定金的情况下解除合同，并约定业主一个月内再还，结果一直没有还，到今年碰到我进行再次买卖。 经过一系列的跟查封者的协商沟通同意在4月23号进行了解封。4月25号银行下发贷款承诺函。4月27号房子被抵押方第二次查封。抵押金额是320万，业主从抵押开始总共还了2期月供，到目前已经有5,6个月逾期没有还月供。查封后又是找抵押方进行各种协商希望能够解封让我进行正常过户，这样大家的钱也就都能够通过我的成交进行偿还。最终抵押公司同意业主偿还本金后就可以撤销查封，拿出红包让我们继续交易。接下来就是找担保公司进行赎楼，就到了查业主征信，法院的起诉案件，发现业主在法院还有另一个债务起诉案件，业主征信惨不忍堵，各种逾期借贷，甚至有的银行已经给他上了黑名单。找遍各种深圳赎楼公司，绝大部门看了业主征信后直接拒绝接单。难得有一家同意尝试，并要求业主提供担保人必须有深圳的房产，这时业主又找出他的前妻，说他前妻在跟他离婚时有同意可以到时帮忙担保赎楼。前提是需要业主支付5万费用给到她。到此时我才发现当时来跟我们签合同所谓的业主老婆是找人冒充的。接下来就是等赎楼公司各种资料的审核，民间债务的核实等等，这中间各种沟通等待过程就到了8月份，在现有能够联系上的债务人包括抵押方都同意降低还款金额后，甚至我愿意成交后再多拿出5万块作为赎楼费用，赎楼公司最终依然给出结果业主债务过高，风险过大，没有办法进行赎楼，此时抵押方也已经将房子进行到法院执行评估阶段，接下来马上就是进行挂网拍卖，我们也彻底放弃继续成交过户的希望。那接下来我们咨询了各种专业的和不专业的人包括律师其他地产顾问，我只能继续起诉保全查封业主房子。虽然明知道起诉胜诉后也基本拿不回损失和赔偿，还需要额外出相关上诉费用。这里说下，由于当时签合同里面约定赎楼是业主出费用自行赎楼，从房子被查封后起，中介基本就慢慢的不再参与赎楼沟通等事情了，让我们自行联系业主。所有的跟债务人，抵押方，两次查封，还有赎楼公司的都是我们两夫妻去交流沟通约谈，每天就是在等待和不安中度过。业主基本也是属于你给他压力说要报警起诉就会稍微主动配合提供一些相应的资料。但是钱是一分钱都没有，甚至还想让我们借点生活费给他周转。


问题1：这里有很多贴友在问我为什么会同意交付20万定金，是不是很便宜我才会买这个房子：正常我买的这个房子应该是比市场价要便宜10来万，我在链家网上有看到比我后几天卖的同样小区同样户型的成交价比我的要高9万。但是对于快400万的成交价来说，10来万的差价也不是便宜的那么明显。而且我们的中介费的也是按照成交价的1.5个点来收取。这里有个很大的原因就是当时帮我们谈合同的中介是当时那个片区的片懂，自称跟业主老婆是多年的朋友老熟了。然后在我们不同意交付定金给到业主时候是多次进行拍着胸脯进行承若出了问题他承担。我们在此情况下想着中介也是深圳的大品牌地产公司，然后有片懂担保，不可能会出问题的情况下就签订了合同并交付定金。但是后面当真出了问题再找他就是答复在他们片区所有店里出了问题都是可以找他进行负责处理，就是我们去起诉业主，他们可以进行配合法院进行调查。
问题2：还有很多贴友问到签订合同，或者给付定金到业主时，中介应该进行查档，查业主征信，债务等责任。出了问题就应该可以找中介承担责任。在这里我也是跟很多贴友认为的一样，作为正规的大地产中介公司在这些方面应该都会为我们进行把握审核，但是最后找律师找其他房协了解到中介方只要当时在签订合同时候房子没有被查封就不需要承担任何责任，出来问题都只能是找业主违约。我们买的房子当时确实有查档显示房子是抵押状态，并没有被查封。然后我估计深圳绝大多数的2手房买卖合同签订时，应该都只是进行查档看房子有没有被查封，至于业主其他信息都是不会去落实调查的。这里除非我们买家有较强的风险意识，强烈要求提出来需要落实清楚后才能进行定金的给付。就能够避免这些风险。

问题3：关于资金监管的问题：
现在银行的政策就是必须在业主和买家都同意的情况加解除合同，然后银行才会同意把首期资金监管的钱退回来给你，不然就只能等到房子的解冻期结束后才能退回，银行甚至说就是打官司胜诉判决都没有用。每个银行的时间好像不同，我们是中信银行6个月，目前我们的资金监管里面差不多100来还不能拿回来。这是导致于为什么这个房子的上一个买家在不要30万定金的情况下同意和业主解除合同约定后面再还的情况出现，就是为了可以把银行资金监管的钱拿出来。更加可笑的是我还有5000交房保证金在中介公司，居然需要我们起诉后像法院申请诉求判决他们公司退回5000定金给到我们，他们才能把钱退回来，不然需求找业主过来签字同意才行。现在业主基本联系不上了。。。

问题4：关于很多贴友说曝光中介业主信息的问题：
在这里不知道这样做是不是算侵权，当我们发生这样的事情后，内心变得极其敏感。我们后面有打电话找深圳第一现场，他们电话还是比较容易打通，后面来的是南方都市的记者对我们的这种情况进行了采访。他们说和第一现场是同一个媒体平台，当时大中午他们开车过来，还是非常辛苦的，虽然没有起到什么作用还是非常谢谢他们。在这里我把当时采访的报道的链接发一下，大家有兴趣的可以打开观看。南方都市第一现场报道--买房未过户被查封

问题5：关于说到一房2卖和诈.骗的问题：房子实际上跟我签合同时候还是已经跟上一个买家进行了合同解压，只是没有按照他们后面的补充协议约定1个月内业主将30万定金退回给前买家。关于他们找人冒充诈.骗，这个我还没有想清楚是不是可以报警处理，这里之前一直幻想着还能够想办法把房子赎出来，然后进行正常过户，手上除了一段业主自己跟我谈话的录音 ，当时在我发现不签合同来的不是真实的业主老婆，在我以要起诉和报警的压力下，就跟我说是他和中介一起找人来假装他老婆为了帮他谈价格，同时也让我们更好的相信他们进行合同的签订。不过那个人只是进行了合同内容的商谈，并没有最终的签字，我也不确定是不是能够认为是一种诈.骗行为。这个我还需要专业的人员可以帮我指导。

最后回复很多人问遇到这种问题怎么可以做到风险避免：我这里借用了一下我们贴友里面的回复，总结的非常到位，基本按照这样去操作可以完全避免这种情况的出现。希望大家可以参考。
对于业主负债过高的房子，一定要注意
第一 ，查业主的征信，有无逾期或者信用记录不良
第二，查民间或者其它的金融机构 ，有无存在民间的借款
第三，查询业主的债务或者其它的纠纷
第四，业主欠款过高，还的咨询业主能不能提供担保人或其他的房产担保
第五，查档
  正常超过7-7.5成欠款的（包含了银行按揭贷款，信用贷款 ，信用卡，民间及其它金融机构）都要落实是否能提供担保人及其它的房产反担保，且反担保的利润空间必须覆盖或者超过担保的净值。
  建议 ，对于负责过高的房产交易的时候，定金只能进行监管或者托管 ，且必须达到赎出房产证原件，或者 已经出来买家的新证后，才能放款给业主。