在信贷环境切实改善之下，惠州楼市日渐活跃。 惠州日报记者周楠 摄

“五一”置业正当时

人间四月天，春色正当时。谷雨时节，有凉风，但寒已消；有温度，但热未至。在渐暖的日光里，秧苗初插、作物新种。雨生百谷，一片繁华扑面而来。

回顾过去的一年，多地祭出严厉楼市调控政策，地产商们纷纷“节衣缩食”以求安稳度过楼市寒冬，调控潮、离职潮、房企出险等热门关键词，折射出行业窘局。一场既有渐进变化使然亦有调控影响的行业变局，让2021年的房地产市场成为行业发展历程中特殊的一年。

凛冬尽散，暖春终至。进入2022年，阵阵暖风吹拂楼市。高层表态稳市场与地方政策出台交织上演。在即将过去的这个春天，房地产行业迎来了高层定调、降息降准、六部委发声力挺……地方性放松或取消限贷、限售、限购、限价，以及出台购房补贴、棚改货币化安置等诸多利好。

当前，在“房住不炒”定位不变之下，确保房地产平稳有序发展已是共识。官方的种种表态以及利好政策切实落地，为行业注入持久的“强心剂”，也带来了比黄金还珍贵的信心。

面对楼市下行之“忧”，信心无疑是最好的“解药”。我们看到，政策底部已夯实！亦看到，市场信心正逐步修复！伴随着气温的渐渐回升，自住型购房群体积压的需求开始释放，楼市回暖的气息也在慢慢变浓。

在大环境向好、信贷环境实际性改善的背景下，惠州楼市已走过深度盘整期。本地房地产机构监测数据显示，4月以来，惠州新房市场日渐活跃，项目来访量及认购量出现触底反弹趋势，但总体仍在低位徘徊。此外，国内疫情多点散发，并对房地产市场恢复产生或大或小的阻力，给房地产营销带来一定的挑战。

不畏浮云遮望眼，拨得云开见月明。对于众多置业者来说，尤其需要看到，惠州经济稳中向好、长期向好的基本面并没有变。如今，粤港澳大湾区与深圳都市圈建设正在加速推进。惠州抢抓“双区”建设重大机遇，通过“丰”字交通等系列规划，聚焦深度融深融湾。与此同时，惠州全力建设更加宜居宜业宜游、令人向往的现代优美花园城市，城市居住环境持续向好。经济发展与环境建设的双重发力，使得惠州房地产行业发展迎来了新的历史机遇。

不难发现，低风险的稳健型房企，成为越来越多购房者的选择。同时，房地产行业实现良性循环和健康发展的逻辑正变得清晰。伴随自住型购房群体现下已成为市场主流，改善型住房产品日渐成为市场新宠，买家亦日趋年轻化，产品力已愈发成为房企的“硬核”竞争力。

业内专家：后市可期 继续看好

“炉开小火深回暖”，开年以来，高层持续释放维稳信号。1月份央行宣布降息、2月份住建部定调今年楼市“稳”为主线、3月份六部委发声挺楼市、4月份“降准”和“金融23条”先后宣布……一系列利好消息接踵而至，进一步提振市场信心。眼下，关于一线城市楼市回暖的新闻频频见诸报端。作为粤港澳大湾区重要节点城市的惠州，近期不少房地产行业人员反映，在信贷环境切实改善之下，市场日渐活跃。

节假日是出门看房的好时机，按照以往惯例，不少市民会趁着小长假置业。伴随2022年“五一”小长假脚步愈发临近，部分有置业需求的市民，困惑于“当下是否购房好时机？”“接下来市场行情如何？”“惠州楼市正迎来哪些机遇？”等问题。假日来临前，记者采访了相关业内专家，一起探讨楼市现状以及后市情况。业内专家们的独到见解，将帮助我们透过现象看本质，厘清当前市场逻辑，清晰认识惠州楼市的发展机遇。同时，现在到底是不是买房好时机？他们也明确回答！

惠州楼市有望进一步修复

2022年，我国宏观经济面临较大下行压力，房地产行业作为支柱产业仍将发挥重要的稳定器作用。房地产业链条长、产值大，在国民经济中起着举足轻重的作用，目前需要通过充分释放居民合理住房消费，形成庞大的内需市场，才能够为经济的稳定发展提供重要支撑。针对房地产市场，去年底以来高层也是频频发声，从多个层面维护房地产市场健康发展。3月15日，在全国两会政府工作报告中就强调“继续保障好群众住房需求，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”“稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。

因城施策下，各地根据房地产市场运行情况灵活调整政策。据我们统计，一季度有60多个城发布房地产相关政策超百次，主要涉及针对性放松限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率、取消限售、为房企提供资金支持等方面，供需两端同时发力，并向需求端侧重。在政策持续宽松及信贷环境改善的背景下，未来将会有更多的利好政策支持市场需求，同时也有望带动市场成交逐步恢复。

另外，2021年底，中央经济工作会议首次提出房地产业要“探索新的发展模式”。2022年3月“探索新的发展模式”首次被写入两会政府工作报告，房地产市场由增量市场向存量市场转变，房企过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式已不再适用，高质量发展将是未来房地产行业发展的主旋律。企业应顺应政策及行业趋势，转变发展思维，回归住宅开发本质，提高专业运营与服务能力，优化升级产品服务。同时加强专业能力建设，把握城市更新、乡村振兴等领域的政策风口，开辟新的增长方向。

在信贷环境持续改善下，开年以来广州多家银行持续下调房贷利率及加快放款速度。反映到市场层面，近期成交量虽然有所上升，4月份第三周网签2119套，环比上升210%，但整体购房信心仍有待恢复，市场仍处在筑底阶段，未来政策也有望进一步放松，进而带动市场逐步回升。深圳一手房4月份以来市场成交量也呈现稳步回升趋势，周度网签套数在1400套左右，相比此前周度网签不足千套的水平，当前市场已有明显回暖迹象。在深圳二手房参考价将可能调整以及深圳首批供地同区域限价同比去年有所上调等政策持续宽松的利好下，市场信心有望逐步恢复。

作为粤港澳大湾区成交大户的惠州，受调控政策影响，市场仍处在震荡调整阶段，从数据表现来看，惠州一季度成交量处在历史相对低位水平，市场信心尚未恢复。但在高层频频发声稳楼市的支持下，以及在广州、深圳等热点城市楼市成交逐步恢复的带动下，惠州及周边城市房地产市场有望得到进一步的修复。

下半年惠州楼市会明显反弹

首先，可以明确一个结论，目前深圳房地产市场触底反弹趋势明显。深圳市房地产中介协会数据显示，3月深圳全市一手住宅共成交2859套，环比增长49.9%，二手房网签1355套，环比增长25.5%。与2月相比，3月深圳一二手住宅交易量均出现明显增长。得益于深圳疫情防控到位并于4月中旬彻底控制住疫情，以及前期各地发布的行业利好政策，令积压的购房需求进一步释放。今年清明节小长假以来，深圳房地产市场反弹力度较大。接下来，预计反弹力度会更大。

深圳楼市回暖，将对惠州楼市产生很强的带动作用，因为作为环深城市的惠州，其楼市走势总是跟深圳保持一致。当然，它在周期上可能会滞后深圳1-2个月。所以，基本上可以判断下半年惠州楼市会明显反弹。

至于在深圳都市圈一体化发展的背景下，惠州楼市有何机遇？对深圳都市圈而言，进入“十四五”时期，深圳跟惠州、东莞之间的互联互通程度在快速加深，已一定程度上实现深圳都市圈内“一小时”“半小时”生活圈。只是我们所看到的深惠互联到目前为止主要仍是高铁的互联，而像地铁这种更具通勤便利性的轨道交通，一直未真正得到落实。现阶段而言，深圳都市圈“地铁互联”落地尚未有确切时间，因此融入都市圈发展对于惠州房地产市场未来的影响有多大，目前还不太好说。不过，我们希望这种轨道交通互联能够成为一个契机，在深惠交通“大动脉”打通的同时，“毛细血管”也能够尽快连通起来，以疏导深圳的产业以及人口向外围转移，这是应该关注的。

惠州房贷利率仍存下降空间

关于当前房地产行业的形势判断，首先我们需要看到，在国家层面，已多次呼吁要维持广大人民群众的合理住房需求。那么，要怎样满足？加大对合理住房消费支持力度，金融机构下调房贷利率，降低居民购房负担，无疑是有效途径之一。

实际上，在2021年6、7月份，惠州房贷利率达到了高点，当时的基准利息为4.9%，但是个人住房按揭贷款均需要接受利率上浮，连首套房都要上浮20%甚至30%，遑论二套。

由于去年下半年以来，房地产交易量下滑很严重，因此市场对住房按揭贷款的需求亦在快速萎缩，从而使得住房按揭额度紧张的情况快速解决。也就是说，供求关系已出现了变化，甚至是反转。从供求关系来说，银行是住房按揭额度的供给方，而购房者则是需求方。而利率实际上反映的便是这两者之间的价格关系，当前银行额度供给充足，房贷利率肯定会下降。

更重要的是，现下“支持合理住房需求”“提振市场信心”已成为行业共识，在这个“信心堪比黄金”的关键时期，房贷利率也进入到一个适当的下降通道，以更好地满足住房消费者的合理需求。所以，去年10月份之后，整个信贷环境持续改善。如今，不仅房贷利率下调，按揭的放款速度也明显提高，大部分银行对流水等审核也有所放松。

另外，从长周期来看，惠州房贷利率应该还会持续下调。目前来说，惠州对比其他城市，房地利率水平仍然偏高。当下很多城市的最低房贷利率已经降至基准利率水平，也就是4.6%。而惠州世联行3月底的统计数据显示，惠州首套房最低房贷利率在5.0%。

总而言之，房贷利率下降实则利好于整个房地产行业，尤其能给购房者带来切实利好。对于购房者而言，房贷利率下调以后，房贷利息也会大幅下降，并明显地反映在每个月的月供上，购房者的还贷压力便会随之减少。当前，疫情防控影响持续，大家对未来收入的预期，也在下降。在这个节骨眼上，房贷利率下调确实有利于释放购房需求。可以说，在一定程度上，有助于推动惠州房地产市场平稳健康发展。

政策效力显现将带动市场好转

总体来看，全国楼市仍处在继续分化中，一线城市、部分强二线城市及部分松绑力度较大的弱二线省会城市确实呈现向好趋势，但能级较低的三四线城市仍处在市场底部，难见复苏苗头。

4月以来，楼市松绑政策井喷，且调整力度和范围愈发加大，从信贷放松、购房补贴、公积金贷款优惠等到“四限”的放松，从三四线城市扩展至弱二线省会城市；近期上海、苏州、南京亦出现“四限”微调政策，但上海和南京仅限于外围区域，苏州限售政策也只是边际性改善。就政策效果来看，低能级城市大范围“救市”对市场的推动作用有限，而在“因城施策”框架下，高能级城市宽松政策的跟进略有不足。除行业本身因素外，目前楼市还受到经济大环境承压、居民收入预期不稳、疫情多点散发等外部因素的强烈干扰。

根据4月18日统计局公布数据来看，当前销售数据继续下行，投资额、到位资金走势恶化，开竣工跌幅持续扩大，结合央行近期推出的举措之一，即“因城施策，合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，支持房地产开发企业、建筑企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展”。我们预计后续地产政策出台的范围和力度将会继续加强，未来将有更多、更高能级城市加大因城施策力度，随着疫情影响减弱和政策逐步显效，二季度商品房销售有望触底走稳，下半年楼市表现将比上半年有所好转。

就惠州市场而言，楼市实时数据表现随深圳摘星出现过短暂反弹，只是总体仍在低位徘徊。但惠州自身经济基本面较佳，且城市处于能级非常高的深圳都市圈，长期发展值得看好，因此未来随政策效力进一步显现以及深莞市场好转、需求逐步释放，惠州楼市亦会跟随好转。

必须要明确的是，在当前大环境下，房企破局不能仅靠政府救市，自救也是迫切需要的。因此房地产企业营销破局首先要做到摒弃以成本衡量售价的思维，更多关注现金流的保障，以市场形势为定价参考，争取以价换量快速去化，在地产去金融化的背景下，以稳定的现金流保障企业继续生存。第二，针对当前项目竞争激烈、同质化严重、去化压力大的市场状况，房企应当聚焦项目服务品质，增加项目附加值，造出市场需求高、产品质量好、客户口碑好的房子，以实现快速去化以及口碑积累。第三，市场瞬息万变、快速发展，营销思路也应当顺应市场形势，不断迭代创新，不断尝试新的营销手段和方法，增加获客能力，紧抓稍纵即逝的市场机会。