近期的惠州楼市，新房成交与土地市场不断上演“一半是海水，一半是火焰”的冷热交替之感。而在这样冷热胶着之中，仲恺楼市冷热度对比异常明显：与新房成交的平淡相比，土地市场简直可用“火爆”来形容，碧桂园、龙光、星河……今年来进驻拿地的品牌房企名单不胜枚举。尤其进入5月，仲恺土地市场表现可圈可点。

与新房行情不温不火的现状相比，房企仲恺拿地是战略布局的不得已而为之，还是基于综合思考下的成熟考量？带着疑问，记者走访了市场，并采访了多位业内人士。

近几年的仲恺楼市，在庞大的供应量和基础配套不足的双重影响下，整体走势不温不火。尤其是新房市场，从价格走势到整体销量，都在四区三县中表现一般。

一边是高企的供应量和业绩压力，一边是掉头转向的买方市场，仲恺楼市想要突围破困，启动中介联动是不二选择。

去年某房企的内部分享会上，开发商一次性约来上百家大大小小的中介公司。针对新品推售，不仅给出高出市场不少的佣金奖励，更承诺快速结佣的政策鼓励。

一位中介人员说，有着中介联动奖励，卖新房比卖旧房赚钱多，还赚钱快，“没有那么多啰嗦事，客户群体也更多。”

今年受疫情影响，惠州楼市整体低行。身处其中，仲恺片区更为明显。据公开数据显示，1~4月份，仲恺网签2574套，成交量同比下滑63%。4月份市场虽有好转，全月网签也仅有796套，是除龙门外，网签量最少的区域，同比去年下滑了39%。而与此同时，仲恺供应却依旧高居不下。以4月为例，供应2841套，同比增加21%，位居各县区之首。

而在很多人士看来，上半年的供需失衡，只是冰山一角。一位业内人士透露，仲恺高新区今年预计新增298万平方米，截至4月份，实际供应仅有36万平方米，“未来的5~8月份将成为供应井喷期，竞争异常激烈。”

在这样的环境下，中介联动风暴愈加猛烈。“潼湖、陈江、惠环等片区的楼盘基本上都有做低首付，最低5万元首付起，免息2年。”中介人员阿娟告诉记者，“我们公司代理了仲恺惠环和潼湖片区的23个新楼盘，佣金奖励从1万元一套，15000元一套，到总房款的2个点甚至3个点不等。”

与新房市场不温不火形成鲜明对比的是，土地市场如火如荼。2019年，仲恺高新区为推动区域高质量发展，启动了仲恺大道沿线城市更新工作，积极探索中心城区政府主导推动混合城市更新模式。如今年2月12日，我市首宗商住用地顺利出让，就是碧桂园旗下子公司——惠州市惠宇投资发展有限公司，以4.82亿元低价，拿下的仲恺高新区一宗8.91万平方米的城市更新地块，成交楼面价约1546元/平方米。该地块也是仲恺启动城市更新工作后，首块顺利出让的城市更新地块。

2月24日，龙光地产以4.37亿元摘得仲恺高新区陈江街道4.5万平方米地块，楼面价3494元/平方米，溢价约4.8%；2月26日，惠州市皓翔荣源房地产开发有限公司以楼面价3305.7元/平方米的底价，竞得仲恺高新区惠环街道的一宗地块。

4月2日，仲恺陈江迎来了两宗大型商住地块出让，总建面达28.5万平方米，总起拍价高达7.9亿元。最终星河集团首次进入仲恺，以底价包揽两宗地块，楼面均价2740元/平方米。时隔5天，星河集团再度出手，再以底价1.2亿元，拿下仲恺两宗10.53万平方米工业兼商服地块，折合楼面价229元/平方米。而在4月20日，同样的惠州市皓翔荣源房地产开发有限公司，又以8227万元竞得仲恺高新区惠环街道的14829平方米地块，起始楼面价约为1460元/平方米。

5月份,我市共有10宗土地出让，其中仲恺高新区占了6宗，位居全市之首。5月15日，仲恺高新区陈江街道9.6万平方米建面的地块，被惠州市皓翔鑫源房地产开发有限公司以1.6亿元底价竞得，成交楼面价约1675元/平方米；5月20日，惠州大坤恒泰实业有限公司以底价竞得仲恺高新区陈江街道5.7万平方米建面地块，成交楼面价约1120元/平方米。

至此，粗略算来，仲恺片区已吸引包括碧桂园、龙光、星河、新城、中洲、海伦堡、新力、恒裕、深业、皓翔、鑫月等在内的数十家房企。而据多位房企投拓部门负责人透露，企业未来的布局方向也瞄准了仲恺、博罗和惠阳片区。“仲恺土地容量大，拿地成本较低，是我们的首选。”一位投拓人员称。

对于仲恺高新区新房成交冷、拿地热的现象，多位地产人士表达了自己的看法。

惠州天策行总经理李建锋认为，房企加大拿地力度，主要是深惠城轨规划明确，仲恺是必经站点，这样无形之中拉近了仲恺与深圳之间的距离，仲恺成为真正的临深版块。

“等于说未来仲恺的居住环境，就不仅仅是满足原有区域内的居住需求，还要满足深圳置业群体的居住需求。”李建锋称，对于房企来说，目前仲恺土地市场的价格仍处于洼地，尤其与临深片区的发展预期相比较，是个比较大的价值点，自然吸引有先见之明的房企进驻。

同时，他还认为，目前仲恺在生活配套、商业配套尤其是交通配套不断完善的情况下，已经改变了工业区的固有印象。特别是仲恺大道的通车、金恺路的开通，以及四环路的建设，也拉近了仲恺与其他片区之间的距离，基础设施不断提升，倒逼居住需求升级，“很多房企也正是看准了这一点，才会选择现在低价的时候拿地。”

三年前以80%溢价率拿下仲恺14万平方米地块的隆生企业，对区域发展充满了信心。据该企业营销副总经理吴景华认为，很多品牌房企拿地热情高涨，与其融资成本大幅下降有关。他援引西政资本统计的数据介绍，央企、国企背景地产商的公开市场融资成本大幅下降，目标成本值大部分都往年3%-4%靠拢，其他民营头部房企的融资成本也逐渐往年化4%-8%的范围集中，总体融资成本相比去年有明显下降，另外部分民间资金也在通过各种渠道流入地产，“另外，一些城市优质土地的出让以及政府对土地供应的增加，也使得多地再次出现高溢价率土地成交，推动了土地市场热度持续提升。”

“聚焦到仲恺，内部产业大升级，以及大型基建的落地、民生配套逐步完善，都支撑了仲恺楼市的未来信心。”吴景华举例称，如深惠城轨项目进展提速，在仲恺沥林北站接轨莞惠城际，同时赣深高铁快速推进，仲恺站选址已确定潼侨镇，仲恺成为链接深莞的桥头堡，深莞惠半小时生活圈即将实现。而以仲恺大道为代表的城市更新和扩容速度加快，扩建中小学9所增加9000个学位等工作计划，“政策频频利好，2019片区整体成交均价9500元/平方米，将成为深圳、东莞客外溢市场的价格洼地，房企对仲恺楼市前景自然一路看好。”

惠州中原地产战略研究院院长叶晓燕则认为，仲恺土地市场异常活跃，主要得益于其区位优势、产业优势和交通优势。

“这两年工业用地出让里面，仲恺的占比是几个区县最高的，以交通支撑，以产业带动的趋势很明显。仲恺本身是临深又临莞的，只是它没有挨着热点的板块，随着四环路通车，跟中心城区的距离又进一步拉近，所以未来整个区位的优势很明显。惠州的第一条轻轨是经仲恺走的，以后的深惠城轨开通，也要经过仲恺，这对于扩大区域的客源市场很有帮助。所以大家也更聚焦这个板块，不管是投资、开发、还是购买，越来越多的品牌房企开始扎堆进入。”叶晓燕表示，客观来说，过去仲恺基础设施比较弱，从政府层面也希望多引进一些品牌房企，配合完成基础配建。