惠州中院建议：探索物业公司等级评定机制

伴随社会的不断发展，人们对人居生活质量要求和维权意识不断增强，人民法院受理的涉物业纠纷案件数量也呈逐年上升趋势。统计数据显示，惠州两级法院2018年受理涉物业纠纷案1199件，2019年1559件，今年前10个月已达3843件，远超前两年案件数之和。

对此，惠州市中级人民法院（下称“惠州中院”）发出建议，要加大法律法规宣传力度，健全物业服务行业监督管理、业主自治机制，推进多元化纠纷解决机制，共创平安法治的社会环境。

物业服务合同纠纷占比高达99.6%

近年来，物业服务的覆盖面越来越广，涉物业纠纷案件也随之呈逐年上升趋势。

“这其中，纠纷类型相对集中，案件标的额普遍较小。”惠州中院民四庭法官刘天贞介绍，涉物业纠纷案件主要集中在物业服务合同纠纷、业主知情权纠纷、业主撤销权纠纷三类，其中物业服务合同纠纷占比高达99.6%，且绝大部分案件原告为物业公司，诉求多为请求支付物业费，案件标的额多数为几千元。

在物业服务合同纠纷案件中，物业公司对业主欠缴物业费的行为通常采取集中诉讼的方式提起诉讼，一个物业公司可能一次集中提起数百件案件，如广州天力物业发展有限公司惠东分公司针对小区业主欠缴物业费行为一次性提起诉讼322件。同时，物业纠纷经常会涉及同一小区的众多业主，业主之间基于共同利益提起诉讼，容易形成群体性纠纷，给社会安全稳定带来隐患。

另一方面，业主的诉求呈现多样化。有的业主会对涉及自身居住利益的事项提出权利诉求，如惠阳区花样年别样城65名小区业主起诉物业公司要求支付因水浸造成的车辆损失费；也有业主会对涉及小区公共事项提出权利诉求，如在业主撤销权、知情权纠纷案件中，绝大部分案件都是业主对涉及公共事项的决定或决议不满进而对小区物业、业主委员会等提起诉讼。

需要注意的是，涉物业纠纷案中，案件调撤率高，这是因为在诉讼过程中，物业公司基于诉讼成本或实现诉讼目的等考虑，一般会放弃约定的违约金、利息或者少交物业费达成诉讼和解。2018年以来，涉物业纠纷案件调撤率达69.9%。“判决结案的案件多为业主败诉且上诉率较高。”刘天贞介绍，判决结案的案件大部分是业主提起的诉讼，业主往往仅能提出主张而不能提供有力证据，导致诉讼请求得不到支持，进而提出上诉。在2019年上诉的106件案件中，有78件是业主一审败诉提起上诉。

拒交物业费的对抗方式不可取

涉物业纠纷案件为何高发？刘天贞分析，物业、业主认识水平以及相关机制运行都有提高的空间。

“近年来不少案件是因为物业公司服务质量不高、服务不到位致使部分业主拒交物业费。”刘天贞说。大部分物业公司提供的服务仍然停留在安保、保洁、绿化等基础服务，物业公司人员素质参差不齐，服务意识不强，难以满足业主的需求。

但同时，业主对物业服务认识也存在偏差。有的业主认为自己交了物业管理费，物业公司理所当然应该提供全方位的服务，在物业服务未达到期望时，业主与物业之间便容易产生矛盾。有的业主因房屋质量问题，要求物业公司履行开发商的责任，目的不能实现之时便拒交物业费；有的业主缺乏法律意识，遇到问题时只是简单以拒交物业费的方式进行对抗，没有通过正确的方式处理纠纷，更没有及时搜集、掌握相关证据维护自身合法权利。

业主自治组织运行不通畅也是重要原因。小区业主自治机制在我国尚处于初级阶段，业委会等组织运作不规范，履职能力相对较弱，有些小区的业委会形同虚设，未能在物业公司与业主间发挥好沟通协调作用，影响业主顺畅表达意愿，业主自治组织的职能缺失也是导致物业公司与业主之间的纠纷无法自行解决的重要原因。

还有物业监管机制不健全，物业服务行业成立和发展时间较短，自身机制建设不够完善，行业标准比较模糊，行业竞争机制相对薄弱，对物业服务行业的监督管理也尚未形成体系化、制度化机制，还存在一定程度的行业乱象。

推进建立物业纠纷多元化解决机制

“《民法典》的颁布实施对业主和物业都将起到一定影响，因此加大法律法规宣传很有必要。”刘天贞建议，应加强对《民法典》《物业管理条例》等法律政策的宣传力度。对于法院来说，可以通过开展送法进社区活动，通过巡回审判、发布典型案例等方式以案释法，提高业主和物业公司的知法用法守法能力。

在机制建立和运行方面，首先是健全物业服务行业监督管理机制。政府、住建、街道办以及社区居委会等部门要加大对物业服务企业的监督管理力度，严格物业企业的准入退出机制，建立物业行业自律机制，细化物业服务行业标准，规范物业服务从业人员的服务行为。探索建立物业服务企业等级评定机制，坚持物业公司等级与物业费收取标准相统一，对物业公司的管理水平、服务质量定期检查，对不符合相应等级的物业公司予以降级处理，推动物业服务水平与物业收费、与业主需求相符，促进物业提升服务品质，从源头上减少纠纷发生。

其次，是推动业主自治组织建立与运作。政府相关职能部门、开发商、物业管理公司要加强沟通协调，积极推动业委会等业主自治组织的建立和有效运作，及时反映业主需求，做好业主与物业公司的沟通桥梁，加大对物业公司的监管力度，切实维护广大业主权益。

“针对涉物业纠纷案件呈逐年上升的趋势，也可以推进多元化纠纷解决机制建设。”刘天贞建议，把小区法治建设纳入市域社会治理范围，相关职能部门、街道等要开展定期沟通交流，实现信息共享，建立物业纠纷联系、协调和预防机制。同时，法院加强与行业主管部门、行业协会、基层调解组织、街道办、社区居委会等组织的衔接，建立涉物业纠纷案件诉调对接机制，积极组织基层社会治理力量对物业服务纠纷开展诉前调解，并及时予以司法确认，促进矛盾纠纷有效化解。

【焦点问题直击】

新颁布的《民法典》将于2021年1月1日开始实行。《民法典》中有哪些问题涉及物业、业主的权利的义务？对物业、业主将产生哪些影响？惠州中院民四庭法官刘天贞进行了相关内容的提示和解读。

公共收益扣除成本后属业主共有

问：楼宇内电梯广告，小区里游泳池、球场租赁，这些收益归物业还是归业主呢？

答：很多物业在小区待久了，就将小区当成自己的家，认为自己是小区的主人。这种情况下，不少物业引入广告商在小区内、电梯间投放广告，租赁小区的公共区域去赚取额外收益。

事实上，《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。第二百八十三条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊，收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。另外，《物业管理条例》对业主的权利作了规定，同时也规定了一些建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主的义务。根据本条规定，业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。具体的民事责任，可以依据《民法典》第一百七十九条的相关规定。

还有一点要提示的是，依据《民法典》第二百七十八条规定，涉及小区内业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金；决定改建、重建建筑物及其附属设施；决定改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动等事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定制定和修改业主大会议事规则；决定制定和修改管理规约；决定选举业主委员会或者更换业主委员会成员；决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；决定使用建筑物及其附属设施的维修资金等事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。同时要注意的是行使表决权时业主人数的计算方法为，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。例如，张三在小区内有3套房，专有面积达到300平方米，那么张三就有1票以及300平方米表决权。

高空抛物贯彻“侵权者自负其责”理念

问：随着城市高层建筑物的增加，“头顶上的安全”成了我们关注的热点问题，如果找不到高空抛物的始作俑者，是不是整栋楼的业主都要承担责任？

答：《民法典》第一千二百五十四条规定，禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。发生本条第一款规定的情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。从该条法律规定可知，高空抛物的归责原则是以确认“侵权人”并由其承担责任为原则，不再是同一栋全部业主要“连坐担责”。只有在无法查明的情况下才由可能加害的建筑物使用人给予补偿”。贯彻“侵权者自负其责”的法律理念，而非一概由建筑物使用人承担补偿责任，而且即便无法查清，也并非建筑物全部使用人均承担责任，而是限缩其范围至“可能加害的建筑物使用人”。同时该条法律规定也赋予了公安机关调查“高空抛物”的权利和义务，最大限度的维护各当事人的权利。

从业主利益看，业主可以积极举证证明自己不是侵权人，就可以不用承担赔偿或补偿责任。例如，房子在惠州，在发生高空抛物期间，业主证明自己远在外地这种情况。

业主对物业不满意有权依法更换

问：要是对物业的服务不满意，业主有权换物业吗？怎么换？

答：《民法典》第二百八十四条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

不过，在具体实践中，还是建议小区成立业主委员会，在维护小区业主整体利益及履行物业服务合同中会更顺畅。