在多项政策、事件的叠加作用之下，2021年惠州楼市更趋理性，楼盘开启优惠促销模式，买方议价空间进一步增大。俗话说“福祸相依”，危机有时候亦是机遇。在惠州房地产市场处于“逆周期”时，不少一线地产从业人员认为“购房良机到了”。

而结合四季度以来，大环境层面，维稳楼市态度明朗：高层密集发声释放房地产积极信号、全面降准落地、房地产税立法缓行……具体到惠州市场，信贷环境也在逐步改善。有业内人士指出，当前调控方面趋向满足合理住房需求，市场端却仍处于“以价换量”的阶段，刚需群体或迎来购房“窗口期”。

启动加量模式 房企加紧推货

进入12月,各家房企的年度业绩也进入冲刺关键期。据惠民之家网站公布的商品房预售数据，以及记者走访市场了解到的相关情况，12月房企仍会加紧推货，以加速资金回笼。

记者从惠民之家网站了解到，截至12月20日，惠州全市共有26个楼盘获批商品房预售证，新增5006套房源。据悉，从11月末开始，惠州新房供应已启动“加量模式”，11月全市供应环比上涨40%。进入12月后，房企依旧保持着较快的推货节奏。

记者梳理相关数据发现，年底入市的项目当中，不乏全新项目，包括惠阳的深房林馨苑、惠城的吉祥东方花园等。一批新老楼盘携多样性产品入市，为购房者增加了可选择性。

去化周期拉长 楼盘以价换量

惠州全市新房供应保持“节奏”，但同期的成交数据却并不理想。据惠民之家数据统计，11月份惠州全市新建商品住宅网签5532套，环比上涨约20%，扭转了自6月份以来持续下滑的颓势，出现“翘尾”苗头。但短暂行情过后，12月份成交再度回归平淡，前三周全市新建商品住宅网签3258套。

与此同时，惠州一手商品房去化周期连月攀升。据惠州世联行数据显示，截至11月底，全市一手商品房可售面积为2103.41万㎡，按照近12月月均销售111.19万㎡的去化速度，去化周期达18.92个月。在库存增大以及回款冲刺的双重压力下，12月惠州房地产开发企业优惠促销力度依旧在加大。

为了年底冲刺，刚踏入12月，一直以备案价销售的金山新城某项目，便推出了50套限量优惠房源，全款低至9折，引起市场热议。与之相隔不远的某品牌项目，也推出了9折房源，并且成功认购还能以优惠价格购买车位。近日，金山新城的另一项目也释放了20套特价房房源的优惠。此外，记者走访市场还发现，现下惠州楼盘基本上都有不同幅度的优惠折扣。

“为什么不珍惜当下的购房机会呢？‘买涨不买跌’是购房者的普遍心态。但多年的经验告诉我，往往市场下行才是最好的入手时期。比如2003年非典、2008年次贷危机、2011年银行收紧、2014年地产寒冬、2016年行业复苏前夜等，目前的市场，我认为是第六次出手的好机会。”深耕惠州市场多年的中介纪先生表示，通常年底买房都比较优惠，尤其是今年市场环境不好，原本打折促销的楼盘就多，到了年底，开发商为了回款力度会更大。

房贷利率有所下调

放贷速度正在加快

一方面开放商释放促销优惠颇具吸引力。另一方面，第四季度央行密集发声、高层频频表态，明确支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，房地产市场的信贷环境正在逐步改善。

12月15日，年内第二次全面降准正式落地，释放长期资金约1.2万亿元。对此，有业内人士指出，降准有利于增加房地产领域的合规信贷，更好满足刚需和改善型购房需求，或会加大自住型购房群体的入市意愿。

“本次降准主要目的是缓释经济下行压力，加强跨周期调节效果，降准后，商业银行拥有足够的贷款额度，必然通过商业渠道向下散发，具体作用到房地产，将溶解此前冻结的房款信贷。”惠州世联行策略资源部观点认为，可以预见部分城市刚需、改善型新房交易将得到回升，市场持续下跌的情况将有望筑底。

与此同时，惠州的房贷利率也有所下调。贝壳研究院数据显示，12月惠州首套房贷利率5.8%，二套房贷利率6.3%，均较11月份下调20基点，四季度以来，惠州房贷利率已连续2月下调。近段时间，多位置业顾问亦向记者反映，所在楼盘的合作银行不仅下调了房贷利率，而且加快了放款速度。“首套房贷利率5.8%左右，往期积压的按揭贷款也集中放款了。”在金山新城片区，多个项目的现场销售如是说。

日前，记者致电惠州各大银行询问当前惠州房贷利率情况，得到的回答也基本与销售们的说法一致。广州银行惠州分行房贷部工作人员称：“我行近几个月房贷利率相对平稳，首套房贷利率5.8%-6.3%，接下来或还会下调。”建设银行惠州分行营业部的工作人员也表示，目前房贷利率确实较之前有所下调，具体利率视支行与合作楼盘的具体情况而定。

“种种迹象表明，目前惠州信贷环境确实在改善，但银行多为选择性宽松，主要偏向刚需群体。”惠州资深地产评论人、天策行总经理李建锋指出，惠州全面放松房贷的情况可能性不高。

房企推优惠冲业绩

刚需客迎购房良机

“政策向楼市传递的信息已经明确，在大方向不变的情况下，保障刚需、改善型置业群体的合理需求。但积极情绪尚未传导至市场端，购房者入市意愿仍不明显，因此开发商只能继续通过优惠促销刺激购房者入市。”惠州资深媒体人、地产观察员罗洲解释：“现阶段楼市正处于‘政策底’，市场逐步筑底企稳的阶段，在这个时间段入市，客户或能享受到市场促销与信贷改善带来的双重好处。”

此外，记者还留意到，目前惠州市场部分热盘推出的优惠为限时、限量性质。有开发商透露，下个月开始要收回优惠。“1月份案场的折扣就要收回了，家电、车位也不送了。”金山新城某项目现场销售张小姐告诉记者，她所在的楼盘已经下发通知，12月后收回折扣。至于公司为何做出这样决定，是否与近期的房地产政策相关，张小姐表示并不清楚。

“虽然提振市场信心需要一定周期，明年惠州市场仍以走量为主，但部分核心区域的优质盘会陆续收回折扣。”一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，12月或是最好的出手时机，有需求的刚需、改善群体可以多加留意。